L’acquéreur d’un bien immobilier peut constater après son achat la présence d’un défaut. Il peut alors être protégé par la loi sous certaines conditions s’il s’agit d’un vice caché. Ainsi, l’article 1641 du Code civil lui permet de se retourner contre le vendeur par la garantie de vice caché. Cet article précise en effet, comme le rappelle l’avocat Georges Gaede, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Les caractéristiques d’un vice caché immobilier
Pour pouvoir faire jouer la garantie de vice caché, ce dernier doit répondre à certaines conditions, à savoir :
- Être caché : autrement dit, le vice caché ne doit pas, au moment de l’acquisition du bien, être évident et apparent. Comme son nom le laisse deviner, il est indécelable à première vue ;
- Exister au moment de l’achat, il est donc antérieur à la transaction ;
- Il rend le bien impropre à l’usage destiné initialement, ou tout du moins, il diminue de manière significative son utilisation.
Pour mieux comprendre ce qui entre dans la garantie des vices cachés, prenons quelques-exemples de défaut affichant une certaine gravité et qui entrent dans ce cadre :
- Un défaut d’étanchéité d’une toiture ;
- Une fente importante d’un mur extérieur qui impacte la solidité de la construction ;
- La présence de termites ;
- Etc.
Par ailleurs, il est important de savoir que la garantie de vice caché ne s’applique pas à toutes les transactions immobilières. Sont ainsi exclues :
- Les ventes aléatoires, comme par exemple la vente en viager ;
- Les ventes exercées par autorité de justice, à l’image des ventes aux enchères publiques ;
- Les ventes d’immeubles à construire, soumises à un régime spécifique de garantie notifié par les articles 1792 et suivants du Code Civil (comme pour les VEFA, ventes en l’état futur d’achèvement).
Les recours en cas de vice caché
Lorsque les conditions précédemment mentionnées sont réunies, l’acheteur peut alors effectuer les démarches afin d’engager une procédure contre le vendeur. Pour ce faire, il bénéficie d’un délai de 2 ans à compter de la date de la découverte du vice caché (et non de l’acquisition du bien). Il convient de commencer avant toute chose par une expertise afin de collecter toutes les preuves nécessaires.
Il existe ensuite plusieurs recours, parmi lesquels nous retrouvons l’action rédhibitoire, afin de permettre à l’acheteur d’annuler la vente et d’être remboursé, ou encore l’action estimatoire, afin de conserver dans ce cas le bien moyennant une baisse du prix de vente.
Selon le dossier, l’acheteur peut également dans certains cas demander des dommages et intérêts, notamment dans le cas où le vendeur soit un professionnel.
Il est vivement recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme ou en droit immobilier afin de faire le point sur la situation et choisir la meilleure stratégie.