Chaque année, en France, plus de 150 000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux. Pour les propriétaires, le non-paiement des loyers représente une situation délicate, pouvant mettre en péril la rentabilité de leur investissement immobilier.
Comme l’explique Cosy Home dans son post facebook, la réactivité et une bonne connaissance des procédures légales sont essentielles pour gérer efficacement ces situations. Cet article détaille les étapes cruciales à suivre en cas de loyer impayé.
La résolution à l’amiable : première étape avant toute procédure
Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, la première réaction du propriétaire doit être de tenter une résolution à l’amiable. En effet, dès le premier impayé, il est conseillé de contacter le locataire par téléphone, courrier ou mail afin de comprendre les raisons de ce retard et de trouver une solution convenable pour les deux parties. Les options peuvent inclure l’étalement de la dette selon un plan de paiement accepté par les deux parties, une réduction temporaire du loyer, ou encore un accompagnement dans la gestion budgétaire.
De surcroît, il est à noter que le locataire ne peut imposer un étalement de la dette au propriétaire, comme le stipule l’article 1244 du Code civil. Le bailleur a le droit de réclamer le paiement intégral de la dette et peut également refuser un paiement partiel. Si la résolution à l’amiable échoue, le propriétaire peut envisager une mise en demeure pour formaliser la situation.
Procédure de recouvrement : mise en demeure et rappel de paiement
Lorsque la résolution à l’amiable n’aboutit pas, la procédure de recouvrement commence par l’envoi d’un rappel de paiement. Si, au bout de 15 jours, le locataire ne donne pas suite, le propriétaire envoie une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Ce document, essentiel pour sécuriser les droits du bailleur, doit mentionner les identités des parties, les détails du retard, les rappels amiables effectués et un délai de réponse pour être valide.
Aussi, le propriétaire doit informer les garants du locataire de la situation d’impayé de loyer. Les garants, ayant signé un acte de cautionnement solidaire, peuvent être sollicités à tout moment. Si ces démarches n’aboutissent pas, le propriétaire peut alors engager une procédure juridique pour le recouvrement des loyers impayés.
Recours juridique : commandement de payer et saisie conservatoire
Lorsque les solutions amiables et la mise en demeure restent sans effet, le propriétaire peut recourir à la voie judiciaire en lançant un commandement de payer. Ce document, envoyé par voie d’huissier, impose au locataire de régler ses arriérés sous deux mois. Si le locataire ne réagit pas, le bail peut être résilié automatiquement grâce à une clause résolutoire souvent présente dans les contrats de location.
De plus, en cas de non-paiement persistant, le propriétaire peut demander une saisie conservatoire des biens du locataire. Cette procédure bloque les comptes bancaires et les biens du locataire jusqu’à ce qu’une décision judiciaire soit prise. Si le locataire n’a pas les moyens financiers de payer, le juge peut convertir la saisie conservatoire en saisie-vente, où les biens du locataire sont vendus pour rembourser la dette.
Assignation au tribunal d’instance : ultime recours pour les bailleurs
Si toutes les démarches précédentes échouent, le propriétaire peut assigner le locataire au tribunal d’instance. L’assignation, délivrée par un huissier de justice, doit être effectuée au moins deux mois avant l’audience. Le juge peut alors ordonner le paiement des loyers dus ou prononcer l’expulsion du locataire, si ce dernier n’est pas en mesure de régulariser sa situation.
Effectivement, l’expulsion est une action que seul un huissier de justice peut réaliser, et elle peut être retardée par la trêve hivernale, courant du 1er novembre au 31 mars. En cas de loyer impayé, les propriétaires doivent suivre scrupuleusement ces étapes pour assurer leurs droits tout en respectant la législation en vigueur.
Source annexe : https://www.manda.fr/ressources/articles/procedure-loyer-impaye