L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est une formule avantageuse à bien des égards. Aujourd’hui, elle constitue l’un des meilleurs moyens de vous constituer un patrimoine à coût raisonnable, mais aussi d’anticiper vos revenus à la retraite, ou encore d’optimiser votre fiscalité et préparer votre transmission. Le point sur le sujet avec Frederic Ducourau.
Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?
Solution hautement performante, l’investissement en nue-propriété consiste à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, à un prix réduit de près de 40% et d’en accorder l’usufruit à une tierce personne pour une durée temporaire comprise entre 10 et 20 ans, en fonction du programme commercialisé. Au terme de cette période, vous devenez automatiquement propriétaire du bien. L’avantage de la formule, vous l’aurez compris, est de vous permettre d’accéder à la propriété immobilière à moindre coût, et sans que vous n’ayez à gérer le bien.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, on distingue le nu-propriétaire et le l’usufruitier. Le premier possède le bien mais sans en avoir l’usage pour une durée déterminée contractuellement (comprise entre 10 et 20 ans, selon le programme commercialisé). Le second, quant à lui, jouit du bien sans en être propriétaire. Ainsi, c’est à lui d’assurer la gestion locative et de percevoir les revenus, mais aussi de prendre en charge les travaux d’entretien du bien immobilier. On parle alors d’un modèle de partage de l’usage et de la propriété couramment utilisé en immobilier. Concrètement, ce mécanisme permet à l’investisseur d’accéder à la propriété à moindres frais, pour environ 60% de la valeur réel du bien. Pour cela, il doit céder son droit d’usage à un usufruitier. Au terme de la période d’usufruit, la propriété passe à l’investisseur, qui est alors libre de disposer du bien à sa convenance (y habiter, le louer ou le vendre).
Les avantages de l’investissement en nue-propriété
Nous vous le disions, l’investissement en nue-propriété est une formule réellement avantageuse, ce qui explique l’engouement des investisseurs pour ce mécanisme. D’abord, ils peuvent profiter d’un tarif d’achat très attractif, représentant environ 60% de la valeur réel du bien immobilier. Cela permet à l’investisseur de constituer un patrimoine immobilier à moindres frais. De plus, il n’a pas à supporter de charges. En effet, il revient à l’usufruitier d’assurer les réparations et l’entretien du bien. Notez cependant que conformément aux articles 605 et 606 du Code civil, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Par ailleurs, à la fin de la période d’usufruit, l’investisseur peut jouir de la pleine propriété de son bien, et ce sans frais ni fiscalité à la sortie. En outre, l’achat en nue-propriété permet de défiscaliser ses revenus pendant toute la durée du démembrement. Encore mieux, si vous avez acheté à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers, pour peu que l’usufruitier soit un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu ou un bailleur social.